Печать

В начало

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Деление вещей на движимые и недвижимые ведет историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рад ограничений по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на легальном определении договора купли-продажи в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости и может быть сформулировано так: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками договора продажи недвижимости на стороне продавца или покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а казенное предприятие - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения и оперативного управления, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник. То же происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя. При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее. Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи.

Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Учитывая необходимость регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии с законом.

Жилое помещение это помещение, предназначенное, прежде всего, для проживания, не используемое для производственных целей. Таковым обычно выступает дом или иное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента осуществления такой регистрации.

Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется.

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.

 

 

Библиографический список

 

Нормативно правовые акты и судебная практика

  1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. С изменениями от12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ,
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изм., внесенными Федеральным законом от06.2009 N 121-ФЗ) .
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. С изменениями от03.2009 N 32-ФЗ.
  5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Рос. газета. 2002. 26 января. №
  6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество (аренда офисов и складов) и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № Ст. 3594.
  7. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. 20 апреля. № Ст. 1801.
  8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № Ст. 3813.
  9. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. 20 ноября. № Ст. 4473.
  10. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № Ст. 4148.
  11. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997. 19 мая. № Ст. 2240.
  12. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Собрание законодательства РФ. 2002. 18 ноября. № Ст. 4587.
  13. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 27 августа. №
  14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 //Вестник ВАС РФ. 2002. №
  15. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2003. №
  16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. №
  17. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 1999 г. № 4749/98. // Вестник ВАС РФ. 1999. №
  18. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. №
  19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. №

Литература

  1. Абашин Э. А. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
  2. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Проспект, 2007. – 376 с.
  3. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Рос. газета, 2006. – 224 с.
  4. Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2008. – 632 с.
  5. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 784 с.
  6. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 535 с.
  7. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 542 с.
  8. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 495 с.
  9. Жилищное законодательство: комментарии. – М.: Профиздат, 2006. – 93 с.
  10. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник / И.А. Исаев - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрист, 2007. - 797 с.
  11. Как приватизировать, купить и продать квартиру без потерь / Под ред. И. Посошкова. – М.: Рос. газета, 2008. – 192 с.
  12. Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89, 2007. – 750 с.
  13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2008. - 800 с.
  14. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на коммерческую недвижимость и сделок с ним». – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 656 с.
  15. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. - М.: Норма, 2007. – 648 с.
  16. Оценка недвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федорова и др. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 496 с.
  17. Пиляева В. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. – М.: КноРус, 2009. – 796 с.
  18. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Труд и право, 2008. – 95 с.
  19. Сделки с недвижимостью: порядок оформления аренды складов и офисов . – М.: Рос. газета, 2005. – 272 с.
  20. Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. - М.: «Рос. газета», 2006. – 129 с.
  21. Судебная практика по жилищным спорам / Сост. П. В. Крашенинников и др. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 827с.