Печать

В начало

 

 

ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1.1         Понятие недвижимого имущества

 

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка». Недвижимое имущество противопоставляется в российском гражданском законодательстве имуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения.[1]Недвижимое имущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм, нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимых имуществ — земля достаточно долго являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность — даже в странах промышленных — является собственностью привилегированной; обладание ею служит показателем политического значения гражданина.[2] Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своей собственностью. Наконец, особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны.

В соответствии с законодательством Российской империи (Свод законов Российской империи. Т. Х, ч. I, ст. 384—400) недвижимыми имуществами признавались земли и всякие угодья, дома. Коммерческая недвижимость :  заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги; сюда же нужно отнести и корабли.[3]Строение, как принадлежность земли, считается недвижимым имуществом; но если оно предназначено на слом или снос, то получает характер движимого имущества. Собственник земли, помимо принадлежностей ее (например, ископаемых, находящихся в недрах земли), являлся хозяином и ее приращений, например в случае увеличения земельного участка стихийными силами природы. В составе недвижимого имущества русский закон отличает имущества раздельные и нераздельные. К первому разряду относятся те имущества, которые могут быть разделены таким образом, что каждая часть может составлять отдельное владение; когда же они, по существу своему или по закону, не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными. К имуществам нераздельным причислялись:

1) фабрика, завод, лавка, производственные помещения.;

2) участки земли, содержащие не более восьми десятин и полученные в собственность бывшими государственными крестьянами по правилам 20февраля 1803 г.;

3) аренды;

4) золотые прииски, состоящие на землях казенных и кабинета Его Императорского Величества;

5) имения майоратные в западных губерниях;

6) участки, отведенные по правилам 20 июля 1848 г. малоимущим дворянам, для поселения;

7) железные дороги, со всеми их принадлежностями, административные помещения.;[4]

Более важное значение имело деление недвижимых имуществ на благоприобретенные и родовые. Права собственника недвижимого имущества ограничиваются у нас особой категорией так называемых прав участия, общего и частного, в пользовании и выгодах чужого имущества. Относительно ограничений собственника в пользовании ископаемыми богатствами. Приобретение и передача недвижимости (особенно земли) были сопряжены с особыми формальностями. Том Х Свода законов Российской империи требовал в таких случаях совершение установленным порядком крепостных актов, облагаемых пошлинами в пользу казны. Некоторые юридические отличия представляют недвижимые имущества и в праве наследственном, а также в гражданском процессе, относительно подсудности исков, доказательств, исполнения судебных решений, несостоятельности лиц торгового сословия. Иски о праве собственности или о праве на владение недвижимостью, утвержденном на формальном акте, были подсудны исключительно общим судебным местам и предъявлялись не по месту жительства ответчика, а по месту нахождения недвижимости. Даже те иски о недвижимом имуществе, которые были подсудны мировым или другим местным установлениям, подчиняются этой исключительной подсудности, имеющей место и в тех случаях, когда ответчик пребывает за границей или место жительства его неизвестно истцу. Право собственности и другие права на недвижимое имущество не могли быть доказываемы свидетельскими показаниями (исключая ссылки на давность), а лишь письменными актами укрепления этих прав.

В норме пункта 1 статьи 130 ГК РФ законодатель определил понятие недвижимого имущества: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».[5]

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК

РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в норме части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[6]

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с нормой частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК РФ составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.[7] Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых.

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев, безусловно, является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.[8]

Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта вещь должна находиться в определенной связи с землей.[9]

Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой

 

[1] Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 206.

[2] Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. М., 2007. С. 146.

[3] См., например: Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 427.

[4] См.: Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 429.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря.

[6] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.

[7] Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 206-207.

[8] Ем В.С. Договор продажи недвижимости// Законодательство. 2005. № 10. С. 13.

[9] Пиляева В. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. М., 2009. С. 214.

далее